Choisir l’emplacement d’un local commercial est souvent considéré comme l’un des facteurs les plus déterminants de la réussite d’un commerce. Le contexte urbain, la présence de concurrents ou de commerces d’enseigne, la configuration même du local et la fluidité des passages constituent autant de paramètres qui peuvent influencer la fréquentation et les ventes. Les conseils suivants, largement inspirés de l’expérience des professionnels et des études géomarketing, invitent à prendre du recul avant de signer un bail. Certains parlent même de la règle des 5 conditions de réussite : l’emplacement trois fois, l’offre et le savoir-faire. Découvrons ensemble les éléments clés à connaître pour sélectionner un emplacement commercial performant et adapté à chaque projet.
Les aspects liés à la zone de chalandise, à l’accessibilité, à l’environnement concurrentiel et à la réglementation pèsent dans la balance. Il est aussi nécessaire de mettre à l’épreuve du terrain les informations recueillies théoriquement. Le fait de passer plusieurs heures, voire plusieurs jours, à observer le trafic piétonnier et routier permet de valider ou d’infirmer certaines hypothèses. Les prochains paragraphes détaillent les différents volets d’analyse à approfondir avant de s’engager dans un bail commercial.
À noter : Il est déconseillé de se précipiter. La signature d’un bail commercial engage souvent pour une durée d’au moins trois ans, et les frais nécessaires à un déménagement peuvent s’avérer élevés. Mieux vaut donc consacrer le temps nécessaire à une étude approfondie.
1. Définir la zone d’implantation stratégique
1.1 Identifier sa zone de chalandise
Dans le commerce de détail, la zone de chalandise correspond à l’aire géographique de provenance de la clientèle. Elle s’étend en fonction de la distance, mais aussi du temps de trajet, des moyens de transport et de la nature des produits ou services vendus. Les études de géomarketing recensent souvent une zone dite primaire (clientèle immédiate, la plus proche), une zone secondaire (un public prêt à parcourir quelques kilomètres supplémentaires) et une zone tertiaire (flux plus ponctuel, nécessitant un argument commercial fort).
Pour des activités de proximité (boulangerie, boucherie, pressing…), la zone s’avère souvent restreinte : la plupart des acheteurs ne se déplaceront pas plus de dix minutes. À l’inverse, un commerce spécialisé (mobilier, décoration haut de gamme…) touchera un public prêt à franchir de plus grandes distances.
Bon à savoir : La tracé de cette zone est parfois affiné grâce à des données de déplacement anonymisées issues des smartphones (données GPS). Ces informations croisées avec les statistiques INSEE permettent de mieux comprendre le profil et la densité de la population ciblée.
1.2 Mesurer l’impact des projets urbains
L’évolution d’une zone commerciale dépend en grande partie des aménagements prévus par les collectivités : extension ou modification de lignes de transports en commun, création de zones piétonnes, modernisation du quartier, réhabilitation de certains bâtiments, etc. Ces facteurs peuvent accroître ou réduire le flux de visiteurs à moyen terme. Avant d’investir dans un local, il est judicieux de consulter les services économiques de la mairie, les Chambres de Commerce et d’Industrie (CCI) ou encore les associations locales de commerçants pour connaître les projets en cours et anticiper les répercussions.
Attention : Certains projets d’envergure (piétonnisation d’une rue, construction d’un grand axe routier) ont parfois un effet négatif sur une localisation autrefois très attractive, du moins durant les travaux. Mieux vaut se renseigner sur le calendrier prévu pour ne pas découvrir une baisse de fréquentation juste au moment du lancement de l’activité.
2. Analyser l’environnement commercial autour du local
2.1 Évaluer la fréquentation et le passage
La visibilité du local commercial repose sur la qualité des flux piétonniers et routiers. L’objectif est de capter l’attention des passants et de leur donner envie de franchir la porte. Pour comprendre ces flux, il est conseillé de :
- Observer le trafic à différentes heures (matin, midi, fin de journée) et jours (semaine, week-ends).
- Quantifier le nombre de piétons, de cyclistes ou de véhicules qui passent devant le local.
- Identifier la typologie des passants : résidents du quartier, touristes, salariés en pause déjeuner, etc.
« Les spécialistes disent qu’il y a 5 conditions pour réussir dans le commerce de détail :
1. L’emplacement
2. L’emplacement
3. L’emplacement
4. L’offre
5. Le savoir-faire du commerçant. »
Cette citation illustre à quel point la position géographique prime sur beaucoup d’autres facteurs. Qu’il s’agisse d’être à proximité d’un grand magasin type « locomotive » (FNAC, supermarché, etc.) ou d’un lieu à fort passage (mairie, école, site touristique), l’emplacement influence directement la fréquentation potentielle.
2.2 Identifier la concurrence directe et indirecte
La présence de concurrents peut s’avérer bénéfique si le secteur d’activité est dynamique et si le local convoité profite de l’attraction de plusieurs enseignes similaires. Cela fonctionne particulièrement pour les commerces de restauration ou de prêt-à-porter, où un regroupement de boutiques sur quelques rues attire plus facilement la clientèle. Il est toutefois nécessaire d’évaluer :
- L’ancienneté et la réputation de ces concurrents : sont-ils solidement implantés ?
- Leur positionnement prix et la qualité de leurs produits : peut-on se démarquer aisément ?
- Leur santé financière, car un changement de propriétaire ou une fermeture soudaine pourrait modifier rapidement l’attractivité du quartier.
Important : Il est fortement recommandé de se renseigner sur l’historique du local lui-même (changements d’exploitant, rotations rapides…). Plusieurs échecs successifs dans le même local peuvent signaler une difficulté structurelle : manque de visibilité, problèmes de stationnement ou autre obstacle dissuasif.
2.3 Synergie entre commerces voisins
Il arrive qu’un magasin s’intègre parfaitement dans un tissu commercial existant, car les boutiques voisines proposent des produits complémentaires et attirent ensemble un public varié. Par exemple, un magasin de chaussures situé à côté d’une enseigne de vêtements peut bénéficier d’un afflux de clients communs. Inversement, l’incohérence d’un commerce avec l’esprit d’un quartier (ex. café branché au milieu d’une zone dédiée aux grossistes industriels) peut limiter son potentiel.
À noter : Les services de proximité (mairie, écoles, bureaux administratifs) influencent également la fréquentation quotidienne du quartier. Un commerce de détail peut exploiter ces flux récurrents, tant que son offre correspond aux besoins des usagers (ex. boulangerie près d’une école, papeterie près d’un centre administratif…).
3. Examiner la configuration et les atouts du local
3.1 Visibilité, accès et obstacles éventuels
Le positionnement du local sur la rue (ou dans une galerie marchande) détermine la facilité avec laquelle les chalands repèrent la vitrine. Quelques points importants à vérifier :
- Dénivelé du trottoir : un trottoir trop étroit ou un escalier d’accès peut décourager certains passants.
- Mobilier urbain gênant : un arbre, une cabine téléphonique ou un panneau publicitaire peut masquer le local.
- Éclairage et largeur de la vitrine : l’exposition à la lumière naturelle ou l’éclairage en soirée peuvent jouer sur la curiosité des chalands.
« Il vous est bien sûr vivement conseillé de passer du temps sur le terrain à différents moments pour vous faire votre propre opinion. »
Dans la pratique, rien ne remplace une observation minutieuse. Noter les heures de forte affluence, échanger avec les commerçants voisins, et évaluer la facilité de stationnement sont des éléments indispensables pour mesurer l’intérêt du site.
3.2 Surfaces de vente et de stockage
La surface commerciale doit être en adéquation avec les ambitions du projet. Une boutique de mode a besoin d’un espace suffisant pour exposer des collections. Un glacier ou un salon de thé, quant à eux, doivent prévoir l’emplacement de la vitrine réfrigérée ou d’une terrasse extérieure. Il convient également de vérifier :
- La hauteur sous plafond, qui peut être un critère de confort ou de conception pour certaines activités.
- La présence de réserves ou d’espaces de stockage, souvent nécessaires pour gérer le réassort quotidien.
- L’état général du lieu (plomberie, électricité, chauffage, climatisation) et les éventuels travaux de mise aux normes.
3.3 Coûts, bail et contraintes financières
Bon à savoir : Lors de la négociation, il est crucial d’inclure dans le calcul du coût total :
- Le loyer ou le prix d’achat du local.
- Le pas-de-porte ou le droit au bail éventuel.
- Les frais de notaire ou frais d’agence.
- Les travaux de rénovation ou d’adaptation (mise aux normes d’accessibilité ou d’hygiène).
La durée du bail commercial est traditionnellement de neuf ans, avec une possibilité de résiliation triennale. Cela implique de se projeter sur le moyen terme, d’où l’importance de ne pas négliger la révision des loyers ou les clauses spécifiques (ex. récupération de TVA, charges locatives…).
4. Prendre en compte la réglementation
4.1 Compatibilité de l’activité
Chaque local se situe dans un cadre légal précis : règlement de copropriété, plan local d’urbanisme (PLU), prescriptions en matière de sécurité pour les établissements recevant du public (ERP). Avant de s’engager, il est recommandé de vérifier que le type d’activité envisagé est autorisé dans les lieux. Certains règlements interdisent par exemple l’ouverture de commerces alimentaires ou de restaurants dans les immeubles résidentiels, ou imposent des horaires stricts.
4.2 Accessibilité et normes d’hygiène
Les normes d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite (PMR) se révèlent obligatoires pour de nombreux commerces. Cela inclut la largeur des portes, l’agencement intérieur, la présence de rampes ou d’ascenseurs si nécessaire. Du côté de la restauration ou des métiers de bouche, les normes d’hygiène et de sécurité doivent être appliquées (systèmes de ventilation, respect de la chaîne du froid, etc.). Tous ces critères peuvent impacter fortement le budget de départ si les locaux ne sont pas déjà conformes.
5. Tester le terrain et affiner son choix
5.1 Se rendre sur place à plusieurs reprises
Même si des statistiques sont disponibles en ligne ou par l’intermédiaire d’outils de géomarketing, rien ne remplace des visites régulières du local et du quartier. Il est conseillé de varier les jours et les plages horaires pour saisir la réalité de la fréquentation. Échanger avec des commerçants déjà installés ou des habitants du quartier fournit des renseignements précieux sur la dynamique locale et les éventuels facteurs pénalisants (travaux imminents, nuisances sonores…).
5.2 Réaliser une étude de marché approfondie
Lorsque le choix se porte sur un petit nombre d’emplacements, il est souvent nécessaire d’aller plus loin dans l’analyse. Les études de marché avancées incluent :
- L’évaluation du chiffre d’affaires potentiel selon différents scénarios.
- La prise en compte de la saisonnalité (été/hiver, événements culturels ou touristiques…).
- L’analyse de la concurrence locale (part de marché estimée, positionnement tarifaire…).
« Que ce soit lors de l’expansion d’un réseau de points de vente ou simplement lors de l’ouverture d’un commerce, le choix de l’emplacement est une décision lourde de conséquences. »
Ainsi, les investisseurs ou futurs exploitants optent parfois pour des solutions de données premium (plateformes de géomarketing) permettant de simuler des projections de fréquentation et de rentabilité. Cela représente un coût, mais il peut être amorti par l’assurance de faire un choix mieux éclairé.
6. Tenir compte des spécificités de chaque secteur
6.1 Les commerces de proximité
Certains commerces, comme la boulangerie, le tabac-presse, la pharmacie ou la boucherie, dépendent en grande partie d’une clientèle locale qui recherche la proximité. La priorité est alors la visibilité immédiate, la facilité d’accès (places de stationnement, trottoirs larges) et l’adaptation à des flux habituels (habitants, travailleurs du quartier).
6.2 La restauration
Pour un restaurant ou un café, la question de l’emplacement se pose différemment. Les horaires de fréquentation sont plus concentrés (pause déjeuner, soirée), et la facilité de livraison de marchandises peut être déterminante. Les restaurants situés dans les zones très touristiques profitent d’un flux constant, tandis qu’en zone d’affaires, l’activité se focalise autour de la pause méridienne. Les autorisations (terrasse, licence) et la réglementation (extraction, nuisances sonores) compliquent parfois la recherche.
6.3 L’essor du click and collect et du e-commerce
Contrairement aux commerces purement physiques, les activités qui reposent partiellement sur le e-commerce pourront se passer d’un emplacement en zone n°1 très coûteuse. Il est toutefois capital de vérifier l’accessibilité du local pour les transporteurs, ainsi que l’espace de stockage ou d’emballage. Le click and collect peut nécessiter une façade visible pour drainer un minimum de passage, mais la notoriété en ligne reste un avantage pour compenser un emplacement moins central.
Attention : Les zones considérées comme « n°1 » sont très recherchées et peuvent impliquer un investissement plus élevé. Envisager un emplacement n°1 bis (situé légèrement à l’écart de la rue principale, mais toujours dynamique) peut être un compromis financier.
FAQ – Foire aux Questions
Question 1 : Pourquoi l’emplacement est-il si déterminant pour un commerce ?
L’emplacement influe sur la visibilité, la fréquentation et la probabilité de transformer les passants en clients. S’il est trop excentré ou mal adapté aux besoins de la clientèle-cible, le commerce risque de peiner à générer des ventes suffisantes.
Question 2 : Quelle est la durée habituelle d’un bail commercial ?
Le bail commercial classique, appelé “3-6-9”, engage souvent sur une durée de neuf ans, avec possibilité de résiliation tous les trois ans. Il est recommandé d’évaluer minutieusement cet engagement et de négocier certaines clauses (loyer, charges, conditions de renouvellement) avant de signer.
Question 3 : Faut-il forcément se placer à côté de concurrents directs ?
Être situé près de concurrents directs peut avoir un effet positif si la zone est reconnue pour cette activité et attire naturellement un public intéressé par ce type de produits. Il est cependant essentiel de vérifier que l’offre proposée se distingue suffisamment (qualité, prix, services) pour gagner des parts de marché.
Question 4 : Comment déterminer le montant d’un droit au bail ?
Le droit au bail (aussi appelé pas-de-porte) dépend de la valeur commerciale du local, de son emplacement et du potentiel de chiffre d’affaires. Il est souvent négocié entre le cédant et le repreneur, en tenant compte de la zone, de la notoriété du lieu et de l’attractivité du quartier.
Question 5 : Quelle différence entre zone n°1 et zone n°1 bis ?
La zone n°1 se caractérise par un passage piéton très important, généralement dans les rues principales ou les centres commerciaux majeurs. La zone n°1 bis se situe légèrement en retrait, mais conserve encore un flux conséquent. Les loyers y sont souvent plus abordables, ce qui peut constituer un compromis intéressant.
Question 6 : Les études géomarketing sont-elles indispensables ?
Elles ne sont pas obligatoires, mais peuvent fournir des informations clés : profils des consommateurs, flux de mobilité, répartition géographique de la clientèle potentielle, concurrence… Ces données permettent de comparer plusieurs emplacements et de sélectionner celui qui offre le meilleur équilibre entre coûts et rentabilité.
Question 7 : Comment vérifier si l’activité souhaitée est autorisée dans un local ?
Il est conseillé de consulter les règlements de copropriété (si le local se trouve dans un immeuble), le plan local d’urbanisme (PLU) et les documents relatifs au bail. Les services d’urbanisme de la mairie ou la CCI peuvent également renseigner sur les restrictions particulières existantes.
Question 8 : Quels sont les principaux coûts à anticiper pour un local commercial ?
Il convient de prendre en compte : le loyer ou le prix d’achat, les éventuels droits au bail, les frais de notaire ou d’agence, les charges locatives, les taxes professionnelles, et les éventuels travaux d’aménagement ou de mise aux normes (accessibilité, sécurité, hygiène…).
Question 9 : Que faut-il observer lors d’une visite sur place ?
Il est utile de mesurer la fréquentation réelle (piétons, voitures, cyclistes), la répartition horaire de ce trafic, la disposition de la vitrine, l’état du trottoir et du mobilier urbain, l’ambiance du quartier (propreté, sécurité), ainsi que le stationnement disponible. Parler aux commerçants voisins ou aux habitants peut enrichir la compréhension du lieu.
Question 10 : À quoi sert une zone de chalandise ?
La zone de chalandise désigne l’étendue géographique depuis laquelle proviennent les clients du commerce. Son analyse permet de cibler les actions marketing, d’estimer le potentiel de chiffre d’affaires et de déterminer si l’activité peut être viable dans le périmètre choisi.
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