Investir en immobilier d’entreprise : tendances actuelles

Le secteur de l’immobilier d’entreprise traverse une période de profonds bouleversements et de fortes adaptations. Les nouvelles manières de travailler, l’essor du commerce en ligne et les ambitions environnementales imposent de repenser les bureaux, les entrepôts et les services associés. Voici un aperçu des principales tendances qui marquent ce marché et qui éclairent les décisions d’investissement à court et moyen terme.

La notion de flexibilité est désormais au cœur des projets immobiliers, tout comme la recherche d’une meilleure qualité de vie pour les usagers. Les entreprises, désireuses de maîtriser leurs coûts d’occupation et de s’adapter à l’évolution des besoins, orientent également leurs choix vers des actifs plus responsables sur le plan environnemental. Les indicateurs le confirment : la logistique, la digitalisation et la durabilité façonnent le nouveau visage de l’immobilier tertiaire.

Comment ces mutations impactent-elles les stratégies d’investissement ? Quels sont les actifs plébiscités et pourquoi les espaces de travail hybrides attirent-ils autant ? Cet article propose un tour d’horizon des tendances majeures, en s’appuyant sur les retours d’expérience, les statistiques clés et les nouveaux concepts qui transforment le marché.

L’objectif est de décrypter ces grands mouvements et de souligner les opportunités à saisir dans un contexte économique complexe, où la modernisation des bâtiments et la préservation de l’environnement sont devenues des priorités affirmées.

1. Vers une mutation profonde des espaces de travail

1.1 L’avènement du télétravail et des modèles hybrides

La crise sanitaire a accéléré la mise en place massive du télétravail, révélant d’autres façons de concevoir le bureau. De nombreuses entreprises adoptent désormais des organisations hybrides, où les collaborateurs alternent entre travail à distance et présence sur site. Une enquête récente souligne que
75 % des entreprises en France ont déjà intégré ces modèles de travail partiellement décentralisés, tandis que les espaces et services proposés sur le lieu de travail deviennent des outils de rétention et d’attractivité pour les salariés.

À noter : Au niveau mondial, 40 % des entreprises indiquent vouloir recourir davantage à des solutions de coworking ou d’espaces flexibles, selon des études compilées par des acteurs majeurs du conseil en immobilier.

1.2 Le flex office comme réponse à la modularité

La tendance du flex office – où les postes de travail ne sont plus attribués à une seule personne – s’impose grâce à la liberté qu’elle offre. Les salariés peuvent choisir entre différents espaces (open-space, salles de réunion, bulles de concentration, etc.) en fonction de leurs missions ou de leur besoin de confidentialité. Cette approche repose parfois sur une gestion pilotée par l’intelligence artificielle (IA) et des objets connectés (IoT) qui permettent d’optimiser le taux d’occupation des locaux.

Important : Le bureau opéré (aussi appelé BOP) s’inscrit dans cette logique de flexibilité. Il s’agit d’une solution hybride qui propose un bail de courte durée couplé à des prestations de services comme le haut débit, la conciergerie ou encore l’entretien. Les entreprises peuvent ajuster la taille de leurs locaux en fonction de leurs effectifs et de la nature de leurs projets.

1.3 Bureaux mixtes et approche satellitaire

Afin d’offrir un confort optimal et de favoriser la qualité de vie, l’immobilier tertiaire explore aussi des formules « mixtes », réunissant dans un même ensemble des logements, des bureaux, des commerces et d’autres services. Cette tendance facilite la gestion du temps, réduit les déplacements et dynamise les quartiers où elle s’implante. Certains promoteurs immobiliers misent ainsi sur la complémentarité pour créer de véritables « mini-villages urbains ».

La décentralisation des bureaux gagne également en popularité. Les entreprises ouvrent plusieurs sites plus proches des zones résidentielles de leurs collaborateurs. Cela réduit les temps de trajet, les émissions de CO₂ et permet de créer un sentiment de proximité accru avec les équipes. Cette stratégie, qualifiée d’« approche satellitaire », devient un argument de recrutement et de fidélisation dans un marché de l’emploi concurrentiel.

2. Le bien-être au cœur de la stratégie d’attractivité

Les salariés attendent davantage de leur lieu de travail qu’un simple espace où poser leur ordinateur. Les demandes portent sur des espaces de relaxation, des zones de restauration saine, un accès à la nature ou encore la mise à disposition de services de conciergerie. Cette évolution modifie la conception même des bureaux : l’employeur se positionne comme un fournisseur d’expériences et non plus seulement comme un loueur d’espaces.

Selon une étude relayée par JLL, 73 % des salariés souhaitent désormais travailler dans un environnement plus « humanisé », avec des lieux favorisant le bien-être physique et mental.

Bon à savoir : Cette quête de bien-être explique en partie la réduction progressive de la surface moyenne des bureaux. Les entreprises préfèrent mettre l’accent sur la qualité et la variété des espaces plutôt que de multiplier les mètres carrés sous-exploités.

3. L’immobilier logistique : nouveau pilier de l’investissement

L’essor du commerce en ligne (e-commerce) a propulsé le segment de la logistique sur le devant de la scène. Les entrepôts logistiques et centres de distribution se font particulièrement rares dans certaines régions, alimentant la hausse des prix.

« Selon la Fevad, les ventes en ligne ont augmenté en 2021 de 15,1 %, dépassant les 129 milliards d’euros ! »

Cette demande soutenue, combinée au désir de stocker les marchandises au plus près des consommateurs, influence directement les stratégies d’investissement. Les espaces de stockage modernes, capables de gérer des flux importants et complexes (ex. entrepôts automatisés ou multi-températures), sont particulièrement prisés des investisseurs cherchant des rendements stables. D’après certains baromètres, les investissements en immobilier logistique ont parfois surpassé ceux dédiés aux bureaux dans certaines régions.

Attention : Les locaux commerciaux et les fonds de commerce ont pu, de leur côté, subir des baisses de tarifs dans plusieurs zones du fait des restrictions sanitaires passées et de la modification des modes de consommation (essor du digital, recul du shopping traditionnel en magasin).

4. L’ascension de la digitalisation dans la gestion immobilière

4.1 L’IA et les objets connectés au service de la performance

La digitalisation touche l’ensemble du cycle de vie des biens immobiliers : recherche, transaction, exploitation. Les données recueillies via des capteurs, associés à l’analyse prédictive de l’IA, permettent d’optimiser l’occupation, de gérer la maintenance et de limiter la consommation énergétique.

« 71 % des dirigeants au niveau mondial sont convaincus que l’IA transformera la façon dont les salariés travaillent. »

C’est une nouvelle donne pour les investisseurs, qui doivent anticiper la manière dont ces technologies peuvent améliorer la rentabilité et l’attractivité de leurs actifs. Des solutions émergent aussi pour faciliter l’accès aux bureaux (ex. contrôle d’accès biométrique) ou pour réguler en temps réel la climatisation et l’éclairage.

4.2 Data-centers et bâtiments spécialisés

La forte croissance de la production de données favorise également la création et le développement de data-centers. Ces infrastructures, très consommatrices en énergie, nécessitent une localisation stratégique et un approvisionnement fiable. Les investisseurs y voient souvent un placement de long terme, soutenu par la généralisation de la 5G, de la fibre optique et le développement des objets connectés dans tous les secteurs.

5. Des exigences environnementales de plus en plus fortes

La durabilité occupe désormais une place centrale dans l’immobilier. Les pouvoirs publics, les entreprises et la société civile demandent plus d’engagement en faveur de la réduction de l’empreinte carbone des bâtiments. Des labels et certifications (BREEAM, LEED, HQE) témoignent de la volonté d’améliorer la performance énergétique et de valoriser les actifs « verts ».

À noter : Le Décret Éco Énergie Tertiaire impose aux bâtiments à usage tertiaire de diminuer progressivement leur consommation d’énergie pour atteindre des objectifs chiffrés. Les investisseurs et promoteurs sont donc incités à innover pour construire et rénover en accord avec ces contraintes réglementaires.

Les réglementations RT 2012 et RE 2020 sont en vigueur pour évaluer et limiter la consommation énergétique et l’impact carbone des bâtiments neufs. Cette rigueur dans la conception et le choix de matériaux (bois, béton bas carbone, etc.) garantit une meilleure durabilité des infrastructures et une préservation de la valeur des biens sur le marché.

6. Les dynamiques de marché et les véhicules d’investissement

Le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise a connu des phases de turbulences, notamment en raison de la remontée des taux d’intérêt et de l’inflation. Toutefois, il continue de proposer des opportunités dans certains segments porteurs. Les entreprises revoient leurs surfaces à la baisse, mais accordent plus d’importance aux services et aux innovations technologiques.

Bon à savoir : Les SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier) maintiennent un attrait réel pour de nombreux épargnants, grâce à leur accessibilité et la mutualisation des risques. La logistique et les bureaux réinventés par la flexibilité figurent en bonne place parmi les investissements plébiscités.

Les stratégies d’investissement se déclinent alors selon plusieurs axes :

L’intégration d’actifs durables et certifiés basse consommation ;
Le choix de zones d’activités prometteuses (pôles technologiques, zones urbaines dynamiques) ;
La diversification des portefeuilles entre bureaux, entrepôts et surfaces commerciales ;
L’adaptation permanente aux nouveaux usages (flex office, coworking, data-centers).

Important : Les spécialistes s’accordent à dire que la recherche de l’équilibre entre rentabilité et responsabilité sociétale (RSE) devient un critère-clé pour évaluer la qualité d’un investissement. Le positionnement de l’actif (proximité des transports en commun, intégration paysagère, services dédiés aux salariés) fait aussi la différence sur un marché concurrentiel.

7. FAQ – Foire aux questions

Question 1 : Qu’est-ce qui explique la popularité du flex office ?

Le flex office offre une grande souplesse aux collaborateurs : ils peuvent choisir le lieu qui correspond le mieux à leurs besoins quotidiens (open-space, salle de réunion, bureau fermé). Les entreprises réduisent ainsi leurs coûts tout en proposant un environnement de travail plus adapté et dynamique.

Question 2 : Quels sont les avantages d’investir dans l’immobilier logistique ?

L’immobilier logistique bénéficie de la croissance continue du e-commerce et de la nécessité de livrer rapidement les produits. Les entrepôts et centres de distribution sont très demandés, ce qui peut assurer des rendements stables. De plus, les baux logistiques s’inscrivent souvent dans la durée, offrant une visibilité sur le long terme.

Question 3 : En quoi les bureaux mixtes sont-ils si appréciés ?

Les bureaux mixtes combinent différents usages (bureaux, logements, commerces et services) pour créer un écosystème complet. Cette approche séduit les usagers, car elle facilite la vie quotidienne (accès à des commerces, à la restauration, aux loisirs) et réduit les trajets. Les promoteurs apprécient ce modèle pour son attractivité et sa rentabilité à long terme.

Question 4 : Comment la transition écologique impacte-t-elle l’immobilier d’entreprise ?

Les réglementations environnementales (RT 2012, RE 2020, Décret Éco Énergie Tertiaire) obligent les acteurs à concevoir des bâtiments plus performants et moins émetteurs de gaz à effet de serre. Les certifications (HQE, BREEAM, LEED) valorisent les biens sur le marché. Les investisseurs exigent désormais un impact environnemental réduit pour sécuriser la valeur de leurs actifs.

Question 5 : Quel est l’avenir des grands plateaux de bureaux ?

Les grands plateaux de bureaux connaissent parfois une baisse de popularité en raison de la montée du télétravail et du flex office. Toutefois, ils restent pertinents pour les entreprises qui souhaitent centraliser leurs équipes et créer des espaces collaboratifs de grande envergure. Plusieurs opérateurs revoient la conception de ces plateaux pour y incorporer davantage de zones de convivialité, de flexibilité et de services, afin de répondre aux nouveaux besoins des usagers.

Question 6 : Les SCPI sont-elles adaptées aux débutants en investissement ?

Les SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier) sont plébiscitées pour leur accessibilité et leur simplicité. Elles permettent de mutualiser les risques en investissant sur un portefeuille diversifié (bureaux, commerces, logistique). Les parts peuvent être acquises à partir d’un montant relativement modeste. Les rendements varient selon les stratégies de chaque SCPI, mais elles représentent souvent une porte d’entrée intéressante pour les investisseurs débutants qui souhaitent s’exposer au marché de l’immobilier professionnel.

Question 7 : Quelles sont les zones géographiques les plus prometteuses pour l’immobilier d’entreprise ?

Les grandes métropoles (Paris, Lyon, Marseille) conservent un fort attrait, notamment pour les bureaux haut de gamme ou la logistique urbaine. Les villes de taille intermédiaire se développent aussi pour accueillir des espaces de coworking et des pôles d’activités dédiés aux nouvelles technologies. L’enjeu consiste à identifier les secteurs où la demande locative est soutenue et où l’accès aux transports et infrastructures est optimal.

Question 8 : L’IA va-t-elle transformer la gestion des biens immobiliers ?

L’IA est déjà en train de transformer la gestion des bâtiments. Les objets connectés (IoT) permettent de suivre en temps réel la performance énergétique, l’occupation des bureaux et l’état des équipements. Les algorithmes d’IA peuvent anticiper les opérations de maintenance, prévoir les pics de consommation et optimiser les coûts. Les investisseurs qui intègrent ces nouvelles technologies dans leurs actifs y gagnent en attractivité et en efficacité.

Question 9 : Comment combiner rentabilité et responsabilité sociétale dans l’immobilier d’entreprise ?

La responsabilité sociétale des entreprises (RSE) englobe la réduction de l’empreinte carbone et le respect du bien-être des collaborateurs. En immobilier, cela se traduit par l’usage de matériaux durables, l’optimisation énergétique des bâtiments et l’inclusion de services (espaces verts, restauration saine). Les actifs « verts » sont de plus en plus recherchés par les locataires et les investisseurs, ce qui peut influencer positivement la rentabilité à moyen et long terme.

Question 10 : Quelle stratégie d’investissement adopter face aux incertitudes économiques ?

La hausse des taux d’intérêt et l’inflation rendent les arbitrages plus complexes. Dans ce contexte, les professionnels recommandent d’évaluer soigneusement la localisation, la typologie de l’actif (bureaux, logistique, commerce) et les perspectives de revenus locatifs. Diversifier son portefeuille, privilégier des actifs « résilients » et miser sur des projets à haute performance environnementale constituent souvent des clés pour limiter les risques et préserver ses rendements sur la durée.